회복세인 차입형 개발 신탁, 가계부채 규제로 다시 위축되나 [마켓인사이트]

≪이 기사는 09월06일(10:48) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫

올해 차입형 개발 신탁의 영업 환경이 지난해에 비해 개선됐다는 분석이 나왔다.

한국신용평가는 6일 '부동산 신탁업 신용 위험 점검'을 통해 차입형 개발 신탁의 올해 거시 환경이 지난해에 비해 개선됐다고 밝혔다. 지난해 차입형 개발 신탁의 거시 환경이 비우호적이라고 여겼지만 올해는 중립적이라고 판단했다.

차입형 개발 신탁은 주로 지방에 위치한 주거용 부동산 개발 사업을 주로 다룬다. 지방 분양 경기에 직접적으로 연동되는 실적 주기가 있다. 특히 규제로 인해 부동산 경기가 하강 국면에 접어들면 공사대금 등 소요자금 충당을 위한 대출 수요로 인해 재무부담이 크게 확대될 수 있다.

부동산 신탁은 토지 소유권을 신탁사로 이전해 해당 토지를 개발하고 관리하는 업무다. 부동산 신탁사가 사업비를 대거나 준공을 책임지는 차입형 신탁과 분양 계획 등 관리 업무만 맡는 관리형 신탁이 있다.

조성근 한국신용평가 수석연구원은 "지난해 하반기 들어 지방 부동산 경기가 상승하면서 차입형 개발 신탁 수주도 회복되고 있다"며 "다만 도시정비 사업에 대한 인허가 지연이 지속되는 점은 정책 리스크"라고 말했다. 또 "가계부채에 대한 금융당국의 강력한 규제도 부담 요인"이라며 "광역시 이외에 지방은 인구가 지속적으로 감소하고 있어 가계대출 정책 강화로 투자 수요가 억제되면 분양 경기에 부정적으로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.

부동산 신탁사는 자본력과 대주주에 따라 금융계 부동산 신탁사, 비금융계 대형 부동산 신탁사, 비금융계 소형 부동산 신탁사로 나뉜다. 그룹별로 분리된 시장에서 서로 다른 상품으로 경쟁하고 있다.

금융계 부동산 신탁사에는 KB부동산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 우리자산신탁, 교보자산신탁, 대신자산신탁, 한투부동산신탁, 신영부동산신탁이 있다. 금융그룹에 기반한 높은 신용도를 바탕으로 책임 준공형 관리형 개발 신탁을 적극적으로 수주하고 있다.

비금융계 대형 부동산 신탁사에는 한국토지신탁, 한국자산신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁이 있다. 2019년까지 지방 부동산 경기 둔화로 차입형 개발 신탁 시장이 위축되면서 수주 규모가 크게 감소했지만 지방 주택 가격 상승을 바탕으로 지난해부터 수주 규모가 회복되고 있다.

비금융계 소형 부동산 신탁사의 영업도 부동산 경기에 민감하게 반응한다는 점에서 대형사와 크게 다르지 않다. 특히 차입형 개발 신탁 비중이 높아지면서 최근 수익 구조는 비금융계 대형 부동산 신탁사와 유사해지고 있다.

김은정 기자 kej@hankyung.com